深圳城中村，最近发生了一件大事
它不断在吸纳与包容，它就像城市底座一块巨大的“海绵”
“白芒村统租，被迫搬家，从此日落归山海。”
这几天，网上出现了很多白芒村被统租的消息，视频中住户们拉着大包小包，准备离开白芒村，表情复杂。
白芒村位于南山西丽，这里离地铁站较远，据说白芒村的农民房租金几乎是南山最低，单间空房900左右，一房一厅则在1500左右，因此这里住着不少在深圳南山周边制造业工厂上班的打工人。现在，因为房东们的房子被统租，他们很多人都收到了搬家通知书。
其实，被改变的不只是他们的住处，当统租大举介入深圳城中村，对于未来的深圳，这是一件大事。
1. 何为深圳“统租”
这次的深圳“统租”，是由政府或相关部门出资或管理的租赁房屋，通常针对低收⼊群体或有特殊需求的⼈群提供的公共福利房屋。
官⽅资料显示，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，官方提高了“十四五 ”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原⽬标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套。具体到2023年，深圳提出要新开工建设60个项⽬，建设筹集16万套(间)。
任务数量更新之后，深圳建设筹集保障性住房立即有了大动作，统租目标指向了深圳城中村。
去年2⽉28日，深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升暨三宜小村建设动员会在龙华区元芬新村举⾏。活动现场，10个区（新区）签署了保障性住房建设筹集任务书，发布“深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升点指引”，吹响深圳保障性住房建设筹集的“冲锋号”。
市人才安居集团与宝安、龙华、光明等三个区签署了《战略合作框架协议》，与相关金融机构签订了大额授信协议，为城中村保障性住房规模化品质化改造提升提供强大⽀持。在当天，“深圳安居微棠住房租赁投资控股有限公司”横空出世，这家市属国企人才安居集团旗下的租赁投资控股有限公司正式揭牌。
一个月后的3⽉28⽇，《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见的通知》发布，市人才安居集团与宝安、龙华、光明 区签署了战略合作框架协议，将共同出资成立区级城中村改造公司，全力推动辖区城中村规模化租赁改造。
5000亿资金加持、安居微棠揭牌、区级城中村改造公司成立在即，至此深圳官方吹响城中村租赁改造的“冲锋号”。这次的白芒村，就在该项租赁改造运营的范围内。
其实简单说，“统租”就是将城中村整个区域进行打包运营，把城中村的自然房源，从房东手中打包统租过来后，再进行一定程度的室内装修、安装生活配套等，改造为公寓。
这一过程中，统租给房东的租金并不低。⼀名深圳农民房房主说：“大喜事，我在南山白芒村有⼀套农民房，刚刚接到相关单位的电话，让我接受政府的统租。政府给的租金很高，经过各项的补贴叠加，租金回报可在15年左右回本，比我们自己租出去租金要高2倍以上。深圳市政府太好了，非常感谢！有政府兜底，租金也放心。”
不止南山，光明区也在启动城中村规模化统租改造。
媒体报道显示，4月21日，在光明区⽟塘街道红星城中村保障房规模化品质化改造项目集中签约启动仪式上，现场175套8624平方米房屋完成签约，574套20583平方米房屋达成签约意向。“预计项⽬完成后，至少收储50栋约5万平⽅⽶房屋，将打造成为开放共享的人才邻里、亲山近水的活力聚落。”
2. 被叫停的“万村计划”
大规模介入深圳城中村的租房改造，这并不是第一次。今天的深圳统租，让很多人想起之前万科的“万村计划”。
从2017年开始，万科进⼊深圳上百个城中村，从城中村房东⼿中租下近2000栋“农民房”。万科官方宣称“万村计划”最主要的业务，是“统租”农民房，即以高于市场价的租金和农民房房东签约。10-12年的长约，然后经过改造之后，移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营，另外还包括房屋底商、办公空间的改造与运营。在部分城中村，万科还将对“农民房”首层的商铺进行招商运营。
从村民手里大规模拿房源，改造租赁再运营，这和今天的深圳统租，底层逻辑几无二致。
当时，万村的生意模式看起来不错，实施过程中却碰到了诸多困难。短时间内的集中签约，以及后续“农民房”房东集中清退租客，打破了城中村租赁市场供需平衡，引起了万科所进驻城中村居民的恐慌。其中便牵涉富⼠康产业⼯人所集中居住的区域，他们呼吁万科妥善推进业务，警惕房屋租金的大幅上涨。
城中村对于深圳的最主要价值，就是提供足够便宜且足够多的租赁房
现在再来回看“万村计划”的时间线。2017年7月，万科成立“深圳市万村发展有限公司”，2018年6月，因为富士康龙华工厂北门清湖新村开展的“万村计划”业务，认为它会抬升周边租金水平2-3倍，引发争议；2018年11月“万村计划”被曝将暂停签约新房源； 2018年末万村公司全⾯暂停新签约房源。
主导此项业务的原万科集团负责人称，暂停签约是计划内事项，也是万科主动暂停。他当时这样说：“不暂停的话，让那么多需要搬离的租客住哪里？”
短短2年时间，“万村计划” 就宣告全面暂停，万科得出的结论是：“万村计划” 比想象中复杂，万科可能在一开始并没有意识到：庞大的城中村，是深圳这个城市有机体中，极其复杂的子系统。简单来说，城中村对于深圳的最主要价值，就是提供足够便宜且足够多的租赁房。
而且，它是以深圳数十年来野蛮生长也是最为市场化的方式在运转的。
有人分析，“万村计划”打破了两个基本点：首先让每套房子变得不便宜（受改造成本影响租金上涨），其次规模化高效的推进速度，导致市场中便宜房的数量快速递减，打破了城中村租赁市场的生态平衡系统，从而引发了巨大争议。
今天这一统租模式再次大面积出现在深圳城中村，这即看起来熟悉，也让人感觉到，一些关于深圳城市底层逻辑的变化再次到来。
3. 深圳城中村的底层逻辑
公开信息显示，深圳拥有约360平⽅公里城中村建筑，约占约20%土地⾯积，居住着超过1000万人口。⼀个最基本的共识是，城中村租住了大量深圳相对低收入的群体。
在白芒村搬迁的视频下，有人感叹，深圳已经不适合⼀个⽉拿四五千的年轻人留下来了。有人留⾔，龙华区本来950元的单间改造后变成了1600单间，对于年轻人来讲，压力越来越大。
为什么每次涉及城中村，尤其是涉及城中村的租金，总会在深圳引发争议？背后的本质问题是，城中村在深圳是⼀个什么样的存在？
提纲挈领就两句话，一是为年轻人保留深圳低成本的居住空间；另一句话是，城中村在深圳一直是最具市场化的存在，价格随行就市，供需双方保留了充分的弹性空间，今天城中村的租住空间，其实正是多年来深圳高度市场化选择后的结果。
城中村的宝贵之处，就在于以相对低门槛，给了来到深圳的年轻人参与这座城市未来的可能性。这里有发达的、相对廉价的商业，各种平民化的店铺摊位随处可见。在这个烟火气十足的地方，共享着深圳的机会，却不用付出太高的成本。这种“溢价”，正是多年来深圳吸引年轻人的重要成因。正如无数深圳人回忆，当年自己是如何从城中村走出来，似乎走出城中村，成为在深圳证明自我的重要标准。
弹性、可能性与低成本，这是深圳城中村的灵魂；而城中村的出租房，一直以自然市场的状态，扮演着飞速发展的深圳“廉租房”。
当年万村计划期间，形容城中村里是构成深圳城市的“基石”，其实这种基石不是硬邦邦、冰冷冷的，它是软性、弹性的的，它不断在吸纳与包容，它就像这座城市底座的一块巨大“海绵”，对于每一个居住在此的深圳人，都意味着机会。
无论如何，深圳城中村统租序幕已经再次拉开，新的介⼊者将会带给深圳什么，唯有拭目以待。
文|深圳客编辑部
城中村统租困局：进度延缓研讨新方案，租客面临搬留两难
上游新闻记者 王凯 编辑 向家庆 责编 谢聘 审核 廖爽
上游新闻（报料邮箱：[email protected]）记者在白芒村调查发现，多家商店、餐饮店老板告知记者，收到了房东商议退租的请求，他们大都表示目前统租进展慢了，尚不知具体搬离时间，希望能经营到年底。一位餐饮店老板称，已确定8月退租，因还处于合同期内，房东愿意退还7万元签合同时的“喝茶费”，这个费用每三年交一次，“这两年很多人搬走了，生意比较冷清，还想着等搬来住的人多一些生意有所好转。现在遇到这事，到时准备回老家。”
1、 小学门口家长忧心搬家
2、 租房者面临搬留两难
记者遇见在出租屋外空地晾晒衣服的陈先生，他认为统租政策太过着急，没有考虑到租客的感受与困难。陈先生夫妻二人来到深圳近20年，他先前在一家大型连锁商场里做行政，妻子在工厂上班，两人月收入均为六七千元。妻子生了二胎后，陈先生辞职照顾两个孩子。
记者走进陈先生的出租屋，刚一进门，狭小局促的感觉迎面而来。陈先生住在一楼，基本看不见阳光，40平方米左右的一房一厅，房租和水电费算下来每月1300元到1400元。客厅被各类衣服杂物堆满，“住了这么多年，各种东西都很多。”
“我们家老大下学期就可以读白芒小学，统租政策来了要求搬家，这么多东西你也见了，这里是南山租房的洼地，我们只能往隔壁宝安、光明搬，不然承担不起更高的房租。搬过去了小孩也就没办法上学了，因为过去几年我都在这里住，别的区的条件我们可能不满足。”陈先生表示，妻子再在深圳工作三年就可以退休了，老家虽有房子，但不适合去打拼挣钱。“我们也为深圳贡献了青春，能力有限挣得少，但也比回家挣得多。可是统租后，新房子房租要涨还一房难求，换地方我又能去哪？家庭月收入六七千，租房要三分之一，吃饭呢？衣服呢？小孩上学呢？再回趟家，一年白干。”
陈先生一家四口挤在同一个卧室内的一张大床上，而他隔壁邻居则是一家三口挤在一个大单间中，一个厚床垫和一个薄床垫，加上衣架小桌子，就几乎将单间占满，房租和水电加起来要1200元左右。邻居遇到的困难是孩子在白芒村幼儿园读中班，这个幼儿园是私立的，本身是用租的房子来办园，遇到统租也有可能要搬离。“因为是私立园，上一半要是不能上了都不知道找谁。”该幼儿园办公室一位工作人员对于园方是否出现因统租搬迁甚至暂停教学的问题表示不能确定，并表示目前园方仍正常招生，“我们现在还有那么多小孩在读呢，就是统租也得有幼儿园对不对？”
不少居民认为，现在推进节奏缓慢是因为有太多小孩在读书，预计学生放假后节奏会快起来。指挥部工作人员称：“目前统租工作如何推进，还未接到具体通知，领导们也正在研究讨论新的方案，暂时无法回答横幅为何被撤下、一些房东签约意愿（高）不高及目前整体工作的进度快慢（等问题）。”
对于村中私立幼儿园是否会被统租，工作人员表示还不能确定，若条件符合幼儿园升小学的情况，可正常申请。若遇到搬离本区的入学问题，因涉及各区的学校入学指标，情况很复杂，指挥部和教育局只能尽力协调，不能保证结果。
对于搬迁费和“停工停业”补偿，工作人员答复，住宅的40元/平方米/月及停工停业的66元/平方米/月以及商业部分是有具体方案的，但补偿款给到业主，需要租户和业主沟通协商，“如果业主不想给，我们也没办法，毕竟不能强制业主。”
3、 统租源何而生，又将成何样？
2023年5月8日，深圳市统计局、国家统计局深圳调查队公布数据显示，2022年深圳市常住人口为1766.16万人，与2010年第六次全国人口普查增加了700多万人。据城中村助手小程序显示深圳城中村人口1343.88万人，1743个城中村承载了绝大多数人的住所。
早在2016年，深圳市出台《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》表明，城中村已从过去“拆除重建”更迭至“综合整治”，强调了要加大综合整治类的比重，不是全部采取大拆大建的方式。2019年3月27日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019—2025）》提出，将允许政府对城中村综合整治分区内产权手续不完善，但经济关系已理顺的城中村居住用地进行统租，并实施综合整治类更新，纳入政策性住房保障体系进行统筹管理。2023年2月，深圳市住建局表示，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，市委、市政府进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套（间）。
目前，深圳已推出如微棠公寓这样的统租项目，并在元芬村等多个城中村部署微棠社区。6月6日记者来到元芬村，并以租客的身份跟随微棠管家前去看房。记者发现微棠公寓单间租金在1600元以上，低楼层、步梯房租价低于电梯房、高楼层房。同时房间均属于精装房，价格普遍高出同地段同面积未精装的居民房出租屋几百元。对此管家解释，一些居民房没有空调，而微棠是精装，有很多人住了居民房后各种不舒服找过来租公寓。
对于部分微棠小程序显示的优惠300元活动，管家解释是针对即将到来的毕业季，对于长租一年以上的租客，可以在首月享受优惠。记者跟随管家来到健身房，记者注意到该村有150多栋微棠公寓，且每栋公寓房间有二十套以上，而健身房里只有5台跑步机、5台动感单车等健身设备，场地是一栋公寓的第一层，比较小。记者提出会不会人太多用不到健身房，管家解释称健身的人很少，不会挤。
管家坦承自己的收入是与每月签单数有关，“价格是不会往高的谈，因为这是公司定的。我每月也就签个二十来单，在公司属于中下收入水平，头部的管家一个月可以签一百多单，因为我们公司房源比较多，上万套，这个村就有一半。”
谈及租金高低与住客收入时，管家称客户多为年轻人，月收入过万。“公寓房间也不大，即便是一房一厅，如果两个人住多少是会挤的，两房一厅就会好一点，但价格会更贵。如果一个人住，一个月只挣五六千块，这单间房租都要1600元起了，的确很难受。”据介绍，该处居住的年轻人多在福田、南山上班，元芬村地铁通勤福田约半个小时，通勤南山约1小时。
6月5日，深圳市委宣传部公众号“深圳发布”发文《稳妥有序推进城中村保障性住房品质化安全改造提升工作》中，深圳市住建局相关负责人回应改造后的城中村房源价格以不涨为原则，单套改造租金原则上与改造前齐平，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督。
6月7日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受上游新闻记者采访时表示，深圳推进统租的政策有一定合理性。统租顺应新市民、年轻人居住诉求的新变化，比如体面性、配套完善，安全性好，有社区治理和社区归属感。同时，也有利于增加正规渠道的房源供应，吸引和留住人才。以国企为主导，引入市场化运营的企业，能把控一级市场，确保公共性、公益性，确保缺失的短板能补上来。统租城中村是深圳多渠道公共住房供应的重大创新。
李宇嘉认为，白芒村统租工作此前推进有些疾风暴雨，急于在短期内实现大体量任务增长。俗话说，萝卜快了不洗泥。太快了，就会导致工作方式上存在很多瑕疵。比如签约房东对现有租户的大规模清退，项目须以更高的租金统租农民房，导致房源供应短期内急剧减少，而搬离的租客需要寻找新的居所，需求短期内释放，不利于稳定租金，实现职住平衡，不利于稳定社会情绪。特别是城中村统租改造是涉及到1000多万中低收入居民安身立命之本，更需要做好前瞻性的影响评估，做好精细化的配套保障政策支持。