—— by weixin
清明节，讲讲一个沉重的话题，战争如何影响一个国家的房价？
最近世界局势不甚太平，烽火连天。以色列与巴勒斯坦自2023年10月开启了新一轮战争，目前已经持续半年。作为全球房价最高的区域之一，以色列的房价有啥变化呢？
答案非常反直觉：居然涨了。
01 战火纷飞，房价却涨了
战争对经济的影响是显著的，2023年第四季度，以色列国内生产总值（GDP）较前一年同期增长-19.4%，相当于打了8折。
但是，以色列的房价却在战争之后开启了微幅上涨。以色列中央统计局3月15日公布的数据显示，以色列2023年12月至2024年1月房价环比上涨1.2%，2023年11月至12月也环比上涨0.7%，这是自2022年12月至2023年1月以来首次连续两个月上涨。这个上涨区域覆盖了以色列全国，耶路撒冷的价格上涨了 1.4%;以色列北部 1.1%;特拉维夫和以色列中部 1.1%;海法为1.5%，南部为1.8%。将数据与2022年同期（2022 年 12 月和 2023 年 1 月）进行比较时，以色列北部的房价上涨了 3.8%;海法为2.9%;南部为1.6%，耶路撒冷为1.1%，唯独特拉维夫，下降了3.7%。
从成交量来看，根据以色列财政部首席经济学家周二发布的月度房地产报告，以色列1月份售出的公寓数量同比增长14%，共8,053笔交易，是自2022年9月以来的最高数字。与 2023 年 12 月相比，2024 年 1 月的交易数量增长了 32%。
1月份，以色列共售出3,716套一手房，同比增长46.2%，为2022年5月以来的最高数字。贝尔谢巴市的销售额增幅最大，售出了463套新公寓。而二手房的成交量为4,337宗，与去年1月相比小幅下降4.7%，但已经从前几个月两位数的跌幅中恢复。
02 反常上涨的背后
以色列房价的反常上涨来源于三点，首先，是供应端，以色列房地产赖以生存的巴勒斯坦建筑工人在一夜之间消失了，因为以色列立即禁止来自加沙的工人，并限制大多数来自约旦河西岸的工人进入。来自中国、泰国、菲律宾和其他国家的数千名外国工人也在袭击发生后回国，导致建筑工地大量关闭，新增供应减少。
第二点是金融端，以色列自2024年内开启了降息周期，同时，开发商降低了首付款条件。
以色列的贷款利率从 2022 年 4 月的历史低点 0.1% 逐渐飙升至 4.75%，以色的房贷大部分是浮动利率，所以导致以色列房价从 2022 年年中和 2023 年大部分时间因利率飙升而下跌。2024年1月1日，以色列央行近四年来首次将基准贷款利率下调25个基点，从4.75%降至4.5%，来缓解因为战争导致的经济重创以及通胀膨胀环境。
第三点则是需求端。
以色列的南北开战导致居住在与加沙及黎巴嫩接壤区域的人口外流，搬入中部相对安全的区域，房屋销量增长最快的贝尔谢巴就位于以色列中部内陆，远离战争区域。
03 商办则没这么幸运
相比于住宅市场的企稳，以色列办公市场则陷入了危机。
“Globes”进行的一项调查显示，在以色列主要CBD城市：特拉维夫和拉马特甘的新办公大楼中，有超过15%的空置空间，同时，被租出去的办公空间中的上班率只有50%，整个国家的空置面积超过170万平方米，还有大量企业计划转租或提前终其办公空间。
因为疫情及战争带来的工作方式变革，企业及员工更倾向于在家办公。
04 班可以不上，日子还是要过
从以色列目前的房地产市场走势来看，对于大部分老百姓来说，班可以不上，但日子还是要过，所以导致了住宅和办公市场截然不同的反应。战争对经济（GDP数字）会有直接且立刻的巨大打击，但却会拉动相对安全区域的房屋成交量及价格，同时冻结临近交战区域的房屋交易，交易冻结也意味着价格无法下跌，导致市场整体价格提升。
战争目前还在继续，未来对房地产的影响还需要持续关注。以色列的统治者如果及时止战，相信对于房地产市场的影响仍然可控。以巴战争的惨相让人想起了张养浩的《山坡羊·潼关怀古》：宫阙万间都做了土。兴，百姓苦；亡，百姓苦。