老斯基财经｜抄作业可以，能不能把答案抄全
学霸抄作业，总是能屏蔽那些错误答案的。
2003年的时候，香港有两个楼盘出现了停工烂尾迹象，酿成了一场轰动全港的“烂尾楼风波”。
不能怪香港市民矫情，小地方毕竟没看过“烂尾楼之都”这种大阵仗。在此事发生之前，香港已经四十多年没出现过烂尾楼了。
香港“卖楼花”的预售制度在1954年就创立了，用分期付款的杠杆吸引没什么钱的打工仔上车，顺便撬动了香港楼市几十年繁荣。
但在1960年，位于大角咀的富贵大厦因为建筑费用超支停工，成了香港首宗“烂尾楼”。买了楼花的上百个业主，被迫又多掏了三成的钱才把窟窿堵上。
经此一事，香港的管理部门几番酝酿，终于在1961年末给预售楼花制度打上了一块补丁。
这个补丁要求开发商在叫卖楼花前，要确保地价已全部支付，还要证明自己有足够的钱完成项目。
你亮出账户余额也好，拿着银行担保也行。没这些，管理部门就不给批同意书。
而且楼款要放在指定律师那里托管。要用钱，得取得律所许可，还要经过建筑师核准。
即便开发完成后，这楼款也要先还清银行贷款，剩下的才返还给开发商。
给预收款上了这么多道保险，派那么多角色盯着，香港的开发商怎么看都像是跪着要饭的。
但熟读历史的韭菜斯基总说：
铁打的笼子也关不住水做的鸡。
香港挂了四十年“无烂尾”的流动红旗，是被一家叫均来集团的开发商给扯下来的。
这家集团的创始人是号称“元朗教父”的戴权，权叔当年叱咤政商两界，是不折不扣的“元朗大地主”，顶峰时期，戴氏家族坐拥元朗大马路半数店铺。
但在开发茵翠豪庭这个项目时，均来集团遭遇了香港楼市大跌，被杀了个措手不及，账突然算不过来了。
后续进场收拾烂摊子的接管人安永，翻了账本才发现，茵翠豪庭烂尾，不止受行情影响。
这个项目预售收来的5亿楼款，居然绕过层层监管，不翼而飞了。
这件轰动全港的烂尾事件，很快就把警方商业罪案调查科给招来了。在港片里，商罪科是敢上门请浩南哥回去喝茶的主。
事后调查发现，时任均来集团的掌舵人、权叔的侄儿戴志华，伙同财务总监，用5家公司虚构了数以百计的付款证明，做假账套走了4.8亿监管资金。
素来too young的港媒也议论纷纷，他们觉得除了这通天的财技，负责监管资金的律所及建筑师与均来集团也有颇多猫腻。
用星爷电影里的一句台词概括就是：
球证、旁证、主办、协办都是我的人，你拿什么和我斗？
这起震惊全港的烂尾楼事件，在接盘方安永的斡旋下，幸而重获融资，顺利交付，避免了彻底烂尾的命运。
事件的始作俑者均来集团管理层，也被警方第一时间施以雷霆手段，后被法院判刑进了监狱。
风波过后，昔日“元朗大地主”的戴氏族人先后破产，权叔也淡出江湖，终归茶楼一老翁。
事情虽然有惊无险，但地产界平稳运行几十年的游戏规则，又到了该修补漏洞的时候。
当时香港的开发商，一般会把楼盘抵押给银行换贷款来开发。如果烂尾，银行是第一债权人，有权把楼盘没收拍卖。
如此一来，那些采用“即供付款”、背了银行房贷的业主，不仅收不到楼，还要继续还贷。
像这样荒谬的结局，香港市民没概念，但我们熟悉。这几天在各地业主发出的“停贷告知书”，已经把这个局面反复渲染了几百次。
但当时的香港市民没有那么高的觉悟，肯咬牙住进没水没电的烂尾楼里，也没有一纸“停贷告知书”和银行撕破脸的魄力。
倒是香港管理部门警钟长鸣，火速又给预售制打上补丁。
新修订的补丁除了要求改善监管资金账户、开发商和监管角色之间的关系透明化，还有关键的一环，把业主权利放在银行的前面。
在建筑按揭中列明，一旦买家已缴付全数楼价，在楼盘落成后，业主所享有的权益优先于承按银行。
这么一来，银行也成了“弱势群体”。
这个补丁打上去之后，香港在2003年之后，几乎很少再听到严重的烂尾楼事件了。
韭菜斯基看了一时间摸不着头脑：
咱们总争论的大而不倒、经济支柱、财富之锚、无法切割，这些大词怎么香港人好像不在乎？
这几天，“停贷潮”的消息正愈演愈烈，蔓延了全国多个城市，逼得多家银行出面回应。
在这些消息中，有一条短视频在网上流传，是问题楼盘业主与负责监管项目资金的银行一方的灵魂对话。
视频里在业主们的追问中，银行方的代表解释了监管账户的资金，究竟是如何运作。
按他们的说法，开发商向银行提出请求，说明钱要花到哪儿，银行核准后交到房管局去。
房管局有专门监管资金使用的一个科室，只要他们点头，银行就会转钱给开发商。
至于这笔钱是给工人发工资了，是支付给第三方了，还是去还海外贷款了。
我们银行没有能力，也没有义务去核准开发商到底干了啥。
面对业主们发出的灵魂提问：那你们何必要叫监管银行呢？
这位银行方的代表用浓重的河南口音斩钉截铁地回答：
对不起，我们也不想！
这是国家法律法规规定的，要有监管银行、要有监管账户，开发商于是在我们这儿放了一个账户。
斯基相信，这番对话任谁看了都会垂泪。
这么多年守着一个四面透风的仓库，要和开发商勾心斗角，还要承受群众的责难，业主以动态还贷相逼。
银行的同志们受委屈了！
前一天，情感大V任泽平在个人媒体上呼吁取消商品房预售制。
自上世纪九十年代引入预售制以来，这项制度成了内地房地产销售的主流模式，并助长了长达三十年的地产黄金周期。
我们既然认真地抄了香港的作业，把卖地、预售、期房、公摊都抄了一遍。
为什么只留了规避和处置烂尾楼的这道大题不抄呢？
预售制下，地方拿到了土地收入；房企提前收了房款；银行不管你拿不拿得到房子，每月准时催你还贷。
怎么到了要承担烂尾的代价时，只把那些业主们推到前面了？
这个环节里但凡有一家为接盘者想一想，也不至于让这些业主冒着损失首付和失信被执行的风险，搞这种悲壮的抗议。
经济学家托马斯·索维尔说过：
当错误的代价由别人承担，犯错很容易，坚持错误也很容易。
这句话还可以翻译成我们更熟悉的话：
用别人的头撞墙，当然可以不撞南墙不死心。
但素来号称小镇做题家的韭菜斯基也不以为然，他说：
学霸抄作业是这样的，总是能直接忽略那些错误答案。
再者说，即便是抄作业，也没必要全抄。
你抄作业的时候，也不会去抄那些考试不考的题。
关胖侃财｜作业不抄全的代价
最近多地出现“烂尾楼”的业主集体停贷事件，引发社会各界的广泛关注。房产的预售制再次成为了舆论批评的焦点，连任泽平先生都说要“取消预售制”。这不禁让人感慨，任老师如果在恒大当“高管”时就这么说，说不定今天能少些“大冤种”。
事到如今，目前房地产业预售制有严重缺陷，显然不存争议。取消也好，修改也罢，我们首先应该搞清楚预售制的烂尾楼风险是怎么来的。
01 香港“卖楼花”的作业，没抄全
众所周知，咱们这儿的预售制是从香港“卖楼花”抄作业抄来的。但是，查查香港的房地产历史，烂尾楼事件少而又少。为什么香港“卖楼花”那么多年没摆烂，这边抄出来的预售制却是烂尾楼屡见不鲜呢？都是买期房，差别咋就那么大呢？
其实，抄作业是抄作业，却不是标准答案的复刻。这边的预售制和香港的“卖楼花”并不一样，在整个交易流程的关键点上埋了雷。
香港开发商购地后，房子造到一定程度，可获得政府批准开始预售。预售阶段，购房者向开发商支付购房的定金，通常情况下不超过房价的三成。这就是所谓的“楼花”，性质和这边的“首付”相当。到这步，我们的预售制都在认真抄作业，后面就抄走样了。
首先，是“楼花”的管理机制不同。香港的“楼花”不是交给开发商的，而是交给律师行在银行开设的信托账户。律师行再根据项目进度支付定金给开发商。
我们的预售制，首付则是交到了开发商在银行开设的专项账户，由银行监督使用。
显然，香港的“楼花”管理比我们的首付资金管理要严格。“楼花”多了一层律师行的监督，开发商要挪用“楼花”的资金，需要律师行和银行一起配合。而我们这边只要银行配合开发商搞搞小动作就行了。有没有第三方介入，购房者更是毫不知情，资金腾挪的小动作就方便多了。
更重要的是，香港购房者缴完“楼花”后，在整个预售阶段都不用付款，也就不必向银行申请贷款，当然也就不用还按揭了。直到项目开发收尾，开发商向政府缴清地价后交房，购房者再拿着房契向银行申请贷款。
这意味着在交房阶段之前，银行向开发商发放贷款的风险是不能转嫁给购房者的。因此，银行对开发商的贷款审核会很严格，没有足够资金实力的开发商是不敢轻易拿地的。
而这边的预售制里，开发商拿到预售证后，购房者就开始办理按揭贷款了，等于房子没造好，开发商就拿到了全部购房款。这笔钱也是进入银行专项账户，由银行监管，分期支付给开发商，也同样存在监管风险。
细心的读者应该能发现香港“卖楼花”和这边的预售制存在根本区别。香港的“卖楼花”，本质上就是购房者预付了三成定金，后面七成的房价尾款则是现房交付的正常交易。所以，香港购房者充其量只承担了三成“楼花”的烂尾风险损失。而我们的购房者在房子造完前，已经全额贷款付按揭了，烂尾风险损失放大了两倍多。
02 购房者在给不属于自己的房产还按揭
再深度剖析一下这个机制，我们会发现这边的预售制更深层的问题。可以说，我们这种预售制就是为资金挪用留了后门。因为，在绝大部分房地产开发项目中，三成首付足够支付建筑费用了。如果能做到“专款专用”，根本没必要把按揭提前到交房前。
也就是说，香港卖楼花其实并不是什么了不得的发明创造，各行各业都有这种定金销售。买方向卖方支付部分定金，用以支付卖方部分前期成本的方式，固定双方的买卖关系。商品稀缺度高的卖方市场中，这种定金模式是很普遍的。这是一种期货交易。
而我们这边的预售制才是“伟大发明”，买房者全款购买了还没造的房子，这已经不是期货交易了，只能说是“期待交易”——购房者期待这个交易能完成的“期待”。如果完不成，全部损失都会砸在购房者头上。这显然不公平，也不合理。烂尾出事，毛病出在了造房，根子却在产权。
这边的预售制最根本的问题是，购房者全额支付的房价包含了购买土地使用权的地价。但是，直到交房拿证前，购房者是没有土地使用权的保障。
这可以和集资建房模式做个对比。集资建房的购房者凑笔钱，先给政府缴纳了土地出让金摘了牌，再找建筑商造房子。集资购房者怎么可能一次性缴清建筑费的？总得造完后再缴清。这边的预售制和香港“卖楼花”模式里，购房者的首付或楼花是把建筑费缴清了，这让开发商占了一点便宜。这不是最严重的问题。
真正严重的问题是产权关系被搞乱了。在集资建房模式中，如果建筑商拿了建筑费跑路了，购房者的土地使用权不受到影响。大家再找一家建筑商把房子造完就是了，损失有限的。
而在我们的预售制中，出现了一个奇怪的现象：全额付款的购房者出了土地使用权的钱，却没有土地使用权的保障。开发商实际上只是垫付了一笔土地出让金，却有土地使用权，并且将其抵押给了银行。这不是咄咄怪事吗？
那么，香港楼花模式是怎么处理这个土地使用权问题的？
很简单，香港开发商从头到底都没有获得土地使用权，他们在土拍中拿到的实际上是土地开发权，而不是完整的土地使用权。所以，开发商启动项目后，可以从银行获得贷款，但不能把土地抵押给银行，也就不存在复杂的土地使用权质押问题了。
那么，一旦项目烂尾，银行和开发商的烂账是他们之间的事，政府和购房者都不受影响。政府收回土地开发权，再找家开发商接盘。接盘开发商必须承认购房者买楼花的权益，只要政府做出一点让利，这个成本还是可以接受的。所以，买楼花的购房者也不受多大影响。
可是，这部分作业，我们的预售制没有抄。我们的土拍是真的把土地使用权卖给了开发商，这样做的好处是政府很快就可以收到土地出让金。一个月内开发商支付一半土地转让金，一年内付完。房子还没造好，政府已经收到了全额的土地转让金。
而香港的地价结算是到项目收尾进入交房阶段时才进行的，此时开发商很快可以从购房者手中受到七成的尾款。
假如内地开发商用自有资金购地，承受的资金压力远大于香港开发商。好在这边的土拍制度直接把土地使用权给了开发商，开发商以此作为抵押品获得银行贷款。
这意味着一旦项目烂尾，土地质押绑定了大量债务，处理起来就很复杂。土地使用权被卖断了，政府也不能随便收回，只能协调。接盘的开发商要在处理复杂的债务问题后，才能继续土地开发，此前多重抵押等违规操作造成的债务成本和风险很难控制。接盘比买地的成本还高，“接盘侠”不好找。因此，这边的烂尾项目很容易陷入长期停工的僵局，购房者就成了大冤种。
这就是卖地一时爽，烂尾就不可收拾了。
很多烂尾盘的业主认为自己出点钱就能把项目造完，是天真了。其实他们看得到的建筑费用不过冰山一角，真正让楼盘难以为继的，是庞大复杂的债务深坑。而这一切的根本都是土地出让和质押的金融陷阱，预售制让购房者为不属于自己的房子和土地借贷还按揭，就是这个陷阱的坑底。
03 除了购房者，都是赢家
通过上述分析，就不难理解为什么香港卖楼花卖了几十年，鲜有烂尾楼事件。而咱们这儿的预售制，烂尾楼却层出不穷。
香港“卖楼花”，本质上就是定金交易。开发商多收了一些定金，省下了建筑费用，确实占了购房者一点便宜。以香港楼市当年火爆的卖房市场，这并不算多大出格。但是，香港“卖楼花”没有用“金融魔术”扭曲产权关系。
而我们的预售制比“卖楼花”要复杂太多了，给购房者埋了大雷。结果导致购房者为不属于自己的房子背贷款、还按揭，显然是不合理的。
所以说，预售制的根本问题不是“卖楼花”，甚至也不是单纯的监管问题，而是产权关系被人为扭曲了。
这套机制的出发点是保证了政府的土地出让金权益，再延伸到开发商快速回笼资金，还强化了银行的交易地位，却把烂尾风险扔给了购房者。
在经济高速发展阶段，开发商日子好过，银行放贷宽松，购房者收入预期和房价上涨预期强，预售制的隐患不明显。而一旦经济增速放缓，开发商资金吃紧，房产升值预期下降乃至消失，银行收紧贷款，购房者的收入增长预期和房价上涨预期消失，烂尾楼断供的风险就爆发了。
只能说，该来的终究是要来的。
目前的预售制显然已经难以为继，那么如何破解目前预售制的陷阱、让我们的房地产在制度层面更为健康呢？如果各位读者对这个话题有兴趣，可以留言，我下一篇再介绍一些海外的经验和我个人的分析观点。